Pemenuhan perumahan bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) merupakan tantangan global yang perlu perhatian serius. Di Indonesia, pertumbuhan kota yang cepat menciptakan ketidakseimbangan antara pasokan dan permintaan perumahan, terutama untuk MBR. Pemerintah Provinsi DKI Jakarta merespons dengan meluncurkan program Rumah DP Nol Rupiah. Namun, keberhasilan program ini memerlukan evaluasi kelayakan finansial. Penelitian ini mencakup analisis kelayakan finansial Rencana Pengembangan Rumah Susun DP Nol Rupiah dan potensi pengembangan apartemen komersial. Kriteria kelayakan investasi seperti NPV, IRR, Payback Period dan analisis sensitivitas. Perubahan parameter untuk analisis sensitivitas yaitu Pertumbuhan Harga dan Penurunan Biaya Konstruksi. Hasil analisis kelayakan proyek dari segi finansial, Secara konsolidasi, pengembangan lahan Rorotan memberikan imbal hasil yang cukup tipis di atas tingkat diskonto, dengan IRR = 11,80%, NPV = Rp9,51 miliar dan PP = 10 tahun. Meskipun demikian, margin laba bersih cukup besar, yakni 26,3% (Rp515,11 miliar). Namun secara rincikan, hasil kelayakan investasi atas dua tower rusun (Tower A dan Tower B) memberikan pengembalian yang kurang layak, yaitu dengan NPV = -Rp9,67 miliar pada tingkat diskonto 11,23%, IRR = 10,24% dan PP = 6,5 tahun, apabila asumsi pertumbuhan harga adalah 3,18% per tahun (dengan mengacu pada pertumbuhan harga tahun 2020 dan 2021). Asumsi harga jual pada tingkat pertumbuhan tersebut adalah Rp12,31 juta per m2 pada tahun 2023 dan diproyeksi naik setiap tahun pada tahun-tahun berikutnya. Berdasarkan analisis sensitivitas, pembangunan rusun program DP Nol Rupiah baru layak apabila asumsi kenaikan harga menjadi 3,50% per tahun.

Kata kunci : kelayakan, rumah susun, apartemen, finansial, sensitivitas