Di Jakarta dan kota-kota besar lain, harga properti residensial jenis rumah dan apartemen menunjukkan tren harga yang bergerak naik. Di beberapa kelas perumahan maupun apartemen, harga bahkan naik cepat dari tahun ke tahun.

Kondisi tersebut memunculkan kekhawatiran terbentuknya bubble sektor properti di Indonesia. Selain Bank Dunia yang melontarkan peringatan, Bank Indonesia (BI) pun bereaksi dengan memberlakukan kebijakan loan-to-value (LTV) pada Juni 2012 dengan konsideran bahwa penyaluran kredit pemilikan rumah (KPR) tumbuh cepat dan membuat harga properti ikut naik.

Tesis ini betujuan untuk mencari jawaban atas pertanyaan, berapakah harga fundamental properti jenis rumah di Indonesia dan apartemen di Jakarta pada periode 2011-2013. Dari situ, akan diketahui apakah harga aktual properti sudah mengalami overvaluasi atau justru masih dalam posisi undervaluasi.

Temuan penelitian ini menunjukkan, harga fundamental dan aktual rumah di Indonesia dalam tren naik. Meski dalam posisi overvaluasi, namun selisih antara harga aktual dengan fundamental tidak terlalu lebar dan fluktuasinya tidak terlalu besar, sehingga diduga belum ada indikasi terbentuknya bubble properti.

Adapun untuk harga apartemen di Jakarta, harga pada 2011 berada dalam posisi undervaluasi. Namun, pada 2012 dan 2013, harga berbalik menjadi overvaluasi dengan tren yang makin melebar dan fluktuasi sangat tinggi. Adanya data empiris bahwa sebagian pembelian apartemen dimaksudkan untuk investasi, maka patut diwaspadai bahwa harga apartemen di Jakarta berpotensi menuju bubble.

Kata kunci: Properti, Rumah, Apartemen, Harga Aktual, Harga Fundamental, Regresi OLS